זהירות ! מוקשים וסכנות בעסקאות מקרקעין ! / מאת נבון קצב , עורך דין

זהירות ! מוקשים וסכנות בעסקאות מקרקעין ! / מאת נבון קצב , עורך דין

הנכס הממוני היקר ביותר הינו כאמור נכס המקרקעין, לעיתים מדובר בדירת המגורים ולעיתים מדובר גם במבנה בית העסק , אלה אשר לרוב נרכשו בעמל וממון רב, או שלחילופין נתקבלו בחלק מהמקרים במתנה או בירושה.

והנה, למרות עובדה זו לפיה נכס המקרקעין הינו הנכס הממוני היקר ביותר הקיים , ולמרות העובדה שמרבית האנשים רוכשים ו/או מוכרים במהלך חייהם רק נכס מקרקעין אחד עד שלושה לכל היותר, הרי שרבים אינם מייחסים כלל את החשיבות הראויה והנכונה לנושא ביצועה המשפטי של עסקת המקרקעין. אלה סבורים בטעות כי ביצועה המשפטי של עסקת מקרקעין הינו דבר פשוט וקל הכרוך רק בחתימה על מספר מסמכים בלבד.

וכך, בהתאם לקו מחשבה שגוי זה, בוחר חלק מהציבור גם את בעל המקצוע , את עורך הדין , אשר אמור לייצג ולהגן על הממון ועל האינטרסים החיוניים בעסקת המקרקעין , זאת כאמור לפי גובה שכר הטרחה הזול שלו ומתוך רצון לחסוך כמה אלפי ₪ בעסקה בה הם מוציאים ומסכנים מיליוני ₪. כאשר למרבה הצער , מציאות חיינו מלאה למכביר בדוגמאות המוכיחות כיצד רצון לחסוך בכמה אלפי ₪ בבעל מקצוע טוב, אמין ומקצועי עלולים לגרום לנזק של מאות אלפי ₪ אם לא יותר.

אחד המקרים המפורסמים והידועים אשר יכול להעיד על כך הינו כאמור "פרשת חפציבה". בפרשה זו מרביתם של קוני הדירות מהקבלן לא היו מיוצגים כלל ע"י עורכי דין מטעמם , שכן , הם רצו לחסוך כמובן בתשלום שכר טרחתו עורך דין מקצועי מטעמם, וסברו בטעות שהם יכולים לסמוך על עורכי הדין של הקבלן, שהם אלה שיגנו על האינטרסים שלהם בעסקה. התוצאה כאמור ידועה, הרצון לחסוך בעורך דין מקצועי בתחום המקרקעין התברר כטעות מרה שהסבה לאותם קונים נזקים ממוניים ולא ממוניים כבדים המגיעים לכדי מאות אלפי ₪ אם לא יותר.

ואם כבר נגענו בסוגיית רכישת נכס מאת קבלן, ובעורכי הדין המייצגים את הקבלן בעסקה זו , הרי שבציבור רווחת טעות שכיחה שמקורה בחוסר ידיעה ו/או הבנה וראוי אם כן כי נעשה קצת סדר בדברים . שכן, למרות העובדה שקוני נכס מקבלן נדרשים לשלם כחלק מהעסקה , תשלום לעורך הדין של הקבלן הנע לרוב בין 1.5% עד 2% ממחיר הנכס , הרי שעורך הדין של הקבלן אינו מייצג כלל וכלל את הקונים ! אלא אך ורק את הקבלן ! וכן, התשלום אותו משלמים לעורך הדין של הקבלן אינו מהווה כלל תשלום שכר טרחה בגין ייצוג בעסקה !

על כן , בבואו של קונה לרכוש נכס מקרקעין מקבלן , ולהשקיע בכך את רוב ממונו אשר לרוב נצבר על ידו גם בעמל רב, מן הראוי כי קונה זה יסתייע בשירותיו של עורך דין הבקיא ובעל ניסיון בתחום המקרקעין, ואשר ייצג אותו נאמנה ויגן על האינטרסים שלו בעסקה וזאת בדיוק כפי שמטופל אשר זקוק לרופא לב לא ילך לטיפול אצל רופא אף אוזן גרון. כאשר, עורך דין כזה יוכל לסייע לקונה ו/או למוכר להגן כנדרש על כספו ועל רכושו וימנע ממנו ככל הניתן מלהיקלע לאותם שדות מוקשים רבים הפזורים בעסקת מקרקעין.

ואם במוקשים הפזורים בעסקת מקרקעין עסקינן , הרי שקצרה היריעה כמובן לפרט ולהכיל במאמר זה את כולם , יחד עם זאת ועל מנת להמחיש קצת מדבריי אביא ברשותכם שלוש דוגמאות הלקוחות מניסיוני המקצועי :

• במקרה אחד , לקוח בו טיפלתי עמד לרכוש דירה מקבלן בפרויקט יוקרה הנבנה בצפון ת"א , במהלך הבדיקות המשפטיות והתכנוניות אותן ערכתי עבורו התברר כי ממש מתחת לחדר השינה של הדירה, אמורה לקום תחנת טרנספורמציה ( שנאים ) של חברת החשמל, דבר העלול לפי מחקרים לגרום לקרינה וכן להפחית בשיעור ניכר את שווי הדירה , עובדה זו לא הייתה ידועה כאמור ללקוח והתבררה רק לאור הבדיקות המשפטיות והתכנוניות היסודיות והמקיפות אותן ערכתי עבורו, כחלק מהטיפול בייצוגו, היא הובאה לידיעתו וחסכה לו נזקים בריאותיים וגם כספיים ששיעורן רב.

• במקרה אחר , לקוח בו טיפלתי עמד לרכוש דירה בפרויקט יוקרה הממוקם בלב תל אביב , כאשר במהלך הבדיקות המשפטיות והתכנוניות אותן ערכתי עבורו התברר בין היתר כי בפרויקט זה מתוכננת בריכת שחיה פתוחה ולא מקורה אשר תמוקם במרחק קצר מהדירה אותה עמד לרכוש ואשר מטבע הדברים עשויה לגרום לו למטרד ורעש רב, עובדה זו לא הייתה ידועה כאמור ללקוח והתבררה רק לאור הבדיקות המשפטיות והתכנוניות היסודיות והמקיפות אותן ערכתי עבורו כחלק מהטיפול בייצוגו, היא הובאה לידיעתו וחסכה לו גם בכך נזקים ועוגמת נפש רבה.

• במקרה נוסף , לקוח בו טיפלתי רכש דירה במרכז תל אביב , כאשר מוכר הדירה היה תושב חו"ל ויוצג בישראל ע"י עורכת דין שהציגה כי ברשותה ייפוי כח למכירת הדירה, כחלק מהבדיקות המשפטיות טרם בוצעה העסקה נעשתה בדיקה מול המוכר על מנת לוודא כי אכן ייפוי הכח ניתן לעורכת הדין הזו כדין , ולאחר שכל שאר הבדיקות בוצעו ועברו בהצלחה, יצאה העסקה אל הפועל , והנה , לאחר שהועבר כבר התשלום הראשון התייצבו המוכרים עם עו"ד מטעמם וטענו כי עורכת הדין הזו גנבה את הכספים ונעלמה הם לא יודעים איפה היא, ושהם מבקשים לבטל את העסקה , המזל של הלקוחות אותם ייצגתי היה, שייפוי הכח היה כאמור אמיתי ולא מזויף, ולכן במקרה זה בו העסקה גם בוצעה בתום לב ושולמה גם תמורה ונרשמה הערת אזהרה העסקה לא בוטלה וכך ניצל כספם של הקונים ולא ירד לטמיון.

עוד בעניין זה של שכירת שירותיו של עורך דין לשם ייצוג בעסקת מקרקעין, מן הראוי הוא כי בבואכם להיפגש עם עורך הדין אותו בכוונתכם לשכור לשם ייצוגכם , תוודאו תחילה לגבי תחום התמחותו וניסיונו המקצועי וכן איזה סל שירותים משפטיים אתם תקבלו ממנו עבור שכר הטרחה אותו הנכם נדרשים לשלם לו.

המלצתי החמה היא שלעולם אל תתפתו רק לשכר טרחה זול ומפתה. שכן, ניסיון החיים מלמדנו לא אחת שלעיתים הזול ביותר יהיה כאמור בסופו של יום גם היקר ביותר , וכמאמר המשפט הידוע : " אתה צריך להיות אדם עשיר מאוד, כדי לשכור את שירותיו של עורך דין זול מאוד " .

עורך דין אשר בקיא ובעל ניסיון בתחום עסקאות מקרקעין ושזו התמחותו , יסביר לכם כי תשלום שכר הטרחה אותו הנכם נדרשים בעבור ייצוגכם לא מתמצה רק במעבר חטוף על החוזה, שכן בכך כמובן אין די כלל וכלל, אלא שהוא עשוי לכלול בין היתר ( תלוי כמובן בסוג העסקה ) את סל השירותים המשפטיים הבא ואשר נועד להבטיח ולהגן על כספכם ועל האינטרסים שלכם.

סל השירותים המשפטי המקיף והמקצועי בטיפול בעסקת מקרקעין :

1. בדיקות משפטיות של הנכס הכוללות בין היתר מצב רישום זכויות של המוכר והממכר בלשכת רישום המקרקעין ולעיתים בנוסף גם במנהל מקרקעי ישראל , כאשר אם מדובר בבית הרשום כבית משותף יש לבדוק גם את מסמכי הרישום והם : צו רישום בית משותף , התשריט , והתקנון.

2. בדיקות תכנוניות של הנכס והסביבה הכוללות בין היתר בדיקת התב"ע ( תוכנית בנין עיר ) בדיקות תיק בנין במחלקת ההנדסה , חריגות בניה , היתרים , תוכנית , זכויות בניה וחבות בהיטל השבחה.

3. ניהול משא ומתן משפטי עם עורך הדין של הצד שכנגד והחלפת טיוטות ותיקונים כאשר בראש ובראשונה יש לפעול על מנת להבטיח את כספכם ולקבל בטוחות כדין.

4. הכנה של כל מסמכי העסקה לשם חתימה ואשר כוללים בין היתר שטרי מכר או שטרי העברת זכות שכירות ובקשה לרישום הערת אזהרה וכן טיפול בלשכת רישום המקרקעין ( הטאבו ) ברישום הערת אזהרה.

5. טיפול בקבלת אישור הוועדה המקומית בדבר תשלום היטל השבחה

6. דיווח לרשויות המס על העסקה , עם דגש על הגשת בקשה ותצהיר למתן פטור מתשלום מס במקרה הנדרש.

7. פתיחת חשבון נאמנות בבנק עבור הלקוח.

8. טיפול ברישום סופי של העסקה בלשכת רישום המקרקעין ( טאבו ) או חוזה חכירה ורישום במנהל מקרקעי ישראל.

אלה היו כאמור נקודות מרכזיות בטיפול משפטי בעסקת מקרקעין, ואשר לשם ביצוען על הצד הטוב ביותר דרושים כאמור מומחיות וידע, וגם ניסיון אף פעם לא גרע והזיק.

לכן, המלצתי החמה לכם היא , כי בבואכם לבצע עסקת מקרקעין, עסקה אשר יש להניח שרובכם עושים פעמים ספורות בחיים ואשר הנכם משקיעים בה את מיטב כספכם, אל תקלו ראש בביצועה המשפטי של העסקה , אל תתפשרו בהגנה ושמירה על האינטרסים והכספים שלכם, אל תתפשרו על מקצועיות והתמחות ועל תתפשרו ביצוע כל הפעולות הרלוונטיות מתוך סל השירותים המשפטיים אשר פורט לעיל , אלה עשויים למנוע מכם לא אחת נזקים ממוניים ולא ממוניים כבדים מנשוא.

ושיהיה תמיד בהצלחה !

הכותב הינו עו"ד נבון קצב, הבעלים של "נבון – משרד עורכי דין".

עו"ד נבון קצב

"נבון – משרד עורכי דין" מתמחה בין היתר בתחום האזרחי – מסחרי, בעסקאות מקרקעין ( מכר , השכרה , דמי מפתח ) בתכנון ובניה, בדיני שלטון מקומי והגשת עתירות מנהליות ובג"ץ נגד הרשויות השונות, והוא בעל ניסיון משפטי רב של כבר למעלה מעשר שנים, הכולל גם ייצוג והופעה בכל ערכאות השיפוט וכן גם בהליכי גישור.

 

 
כוכב 12 כוכבים3 כוכבים4 כוכבים5 כוכבים (18 הצבעות, ציון ממוצע: 4.22 מ- 5)
הוסף תגובה

תגובות (4)

  1. עפר מרגולין 20/09/2012 להגיב
    מחובתו של עוה"ד בעיסקה לייצג את 2 הצדדים,ואחרי שהגיעו להסכמות על העיסקה. ודומה המצב לחובתו של המתווך, ואפילו אם קיבל את שכרו רק מצד אחד ולא האחר. בעיסקאות מכר פשוטות של דירה,חנות,משרד שכרו של עוה"ד בד"כ הוא 1/2% בלבד והפעולות שהוא עושה עבור השכר הזה הן טיפול במסמכים של העיסקה ולא מו"מ-!.. עוה"ד שמתחילים להתחכם,לעשות מו"מ,ולשנות את שכבר הוסכם.מטרפדים עיסקאות.. ואינם נושאים באחריות למעשיהם.
  2. עו״ד כהן 20/09/2012 להגיב
    מאמר מצויין ומדוייק ! אגב, המתווך מרגולין, אתה טועה ומטעה ! אין כל חובה על עו״ד לייצג את שני הצדדים בעסקת מקרקעין ולא רק שאין זו חובתו אלא שעורך הדין חב חובת נאמנות לצד אותו הוא מייצג והמשלם לו את שכרו. עו״ד מטעם קבלן אינו מייצג את הקונים למרות שהם משלמים לו כ 2% שכר טרחה, וזה לא שכ״ט עבור ייצוג אלא עבור רישום בית משותף ורישום בטאבו. בנוסף, עו״ד המתמחה במקרקעין כן מנהל מו״מ והוא מו״מ משפטי וזה תפקידו. עו״ד כזה שעושה עבודתו נאמנה ולא מחפף מבצע מטלות רבות בעסקת מקרקעין כפי שפורטו בצדק ע״י עו״ד נבון במאמרו.
  3. ארז כהן 31/05/2016 להגיב
    מדוע כל עו''ד אשר רוצה להצדיק את הסכום המופרז של שכר הטרחה שהוא גובה טוען שעו''ד זול עולה בסוף ביוקר והנסיון קובע וכדומה. אפשר בהחלט לענות על כל הדרישות הללו וגם להיות זולים. מדוע בכלל שכר הטרחה מחושב באחוזים , בדירות יוקרה ובכלל במחירים המטורפים של היום כל אחוז יוצא המון כסף אתם לא שותפים בעסקה . יש להגביל כל עסקה גדולה או קטנה עד 5000שח מעבר לכך זה גזל.
    • יואב 31/05/2016 להגיב
      ארז, כמי ששנים בתחום המקרקעין אני חייב לציין שאתה טועה ובגדול! ריבוי עורכי הדין בשוק הביא לזילות המקצוע ותחרות כסחר סוסים של הלקוחות לחיפוש אחר עורך הדין הזול ביותר בנמצא. התוצאה היא שיש המון עורכי דין שיהיו מוכנים לייצג בעסקאות נדל"ן מבלי שיש להם ידע בסיסי בתחום. יש כאלה שאכן כדברייך יקחו 5000 ש"ח ובסה"כ 'יעברו' על החוזה ויתנו הערות (מבלי בכלל שייקחו על עצמם אחריות כלשהי, ועוד ידאגו לכך שתחתום על כך). לדאבוני שמעתי מחברים שניסו 'לחסוך' אשר נפלו וניזוקו קשות בעסקאות שערכו. יש עורכי דין שלא מבצעים את כל הבדיקות הנדרשות למען הלקוח ואני חושב שבמאמר מעלה אכן מובאים הדברים בצורה ברורה בהחלט. כמות תביעות הרשלנות בלשכת עורכי הדין בתחום המקרקעין היא הגבוהה ביותר ונובעת בין היתר בגלל חיפוש הלקוחות אחרי עורכי דין זולים. כל עסקה יש לבחון לגופה ברמת המורכבות שלה ומה השירות שעורך הדין נותן לך במסגרת הסכם שכר הטרחה. מפליא אותי שאנשים רוכשים היום דירות סביב 2 מיליון ש"ח ומנסים לחסוך דווקא בבחירת עורך הדין שאמור לייצג אותם ולהבטיח את השקט שלהם בכשרות הרכישה... אם היית צריך לבחור רופא מנתח שיעשה לך ניתוח האם היית הולך לזול ביותר ? אני בספק.

פרסם תגובה

Funzing-I

מדור חוק ומשפט

מדור חוק ומשפט

Funzing-F

Funzing-W

תגובות אחרונות