מה ההבדלים בתל אביב בין תמא 38/3 תמא 38/2 ופינוי בינוי ? / מאת קארן חרס-ברנזון

מה ההבדלים בתל אביב בין תמא 38/3 תמא 38/2 ופינוי בינוי ? / מאת קארן חרס-ברנזון

מה אתם רוצים לעשות עם הבניין שלכם?

כמעט כל ערב אני מבלה באסיפות דיירים בבניינים המעומדים להתחדשות עירונית. לאחר שאני מציגה את עצמי בפני הדיירים כל בעל דירה אומר לי מה הוא היה רוצה לקבל ומהם הצרכים שלו. מה החזון שלו לגבי הבניין ואיך הוא רואה את הפרויקט מנקודת המבט שלו.

בצורה הזאת לפחות 45 דקות מתבזבזים על ויכוח בין בעלי הדירות – מה כל אחד היה רוצה ואיך כל אחד היה מעדיף לקדם ולחדש את הבניין. בשלב מסוים אני אומרת "רבותי, השאלה אינה מה אתם רוצים? השאלה היא מהי המדיניות של העירייה (במקרה זה עיריית תל אביב יפו)? במילים אחרות, מה ניתן לעשות מבחינה תכנונית וכלכלית עם הבניין הספציפי שלכם?"

שיעור קצר בהתחדשות עירונית

אז כדי לעשות סדר בבלגן אנסה להסביר בצורה פשוטה את ההבדלים המשמעותיים בין התוכניות השונות של התחדשות עירונית.

נתחיל מהקל ונעבור בהמשך אל הכבד:

תמ"א 38/3 – תוספת קומות לבניין קיים

תמ"א 38/3 היא תוכנית לתוספת של 2.5 קומות על מבנה קיים כולל תוספת של 25 מ"ר לכל דירה. תוכנית זו תמיד תהיה כפופה לסוג הרובע שאותו בניין נמצא בו. למשל, ברובע לב העיר ההנחיה של העירייה היא חיזוק בניינים בלבד ומיצוי זכויות התב"ע. ולכן, אם הבניין שלכם נמצא ברובע לב העיר ברחוב שינקין למשל ולבניין שלכם יש 3 קומות כולל קומת קרקע ניתן יהיה להוסיף על פי הוראות העירייה עוד 2 קומות וכן תוספת מעלית .

חשוב לציין בהקשר זה, כי לאחרונה יצאה עירית ת"א בהנחיה האומרת שניתן לבצע תוספת של עד 7.5 קומות למבנים מחוזקים באזור ציר אבן גבירול וכן תוספת של 2.5 קומות בשכונות יד אליהו, כפר שלם, פלורנטין, שכונת ביצרון, שיכוני יפו, מתחם הכובשים, שפירא, מתחם בזל, הוברמן, אזור התחנה המרכזית ממערב וממזרח ושכונת רמת אביב א ו-ב.

תמ"א 38/2 – פינוי בינוי בהליך מהיר יחסית

תמ"א 38/2 היא תוכנית להריסת הבניין הקיים ולפינוי הדיירים מכוח החלטת הועדה המקומית (במקרה הזה, של עיריית תל-אביב יפו).

חשוב להבין, שתוכנית תמ"א 38/2 כפופה לסוג הרובע בו קיים הבניין שלכם וכן לגודל המגרש עליו הוא בנוי. למשל, החידוש האחרון שהוציאה עיריית תל אביב מדבר על כך שאם הבניין שלכם נמצא ברובע העיר הלבנה ואינו בניין המיועד לשימור ניתן להרוס אותו ולבנות במקומו מגדל בן 6.5 קומות (במידה והמגרש עליו עומד הבניין שלכם קטן מ-500 מ"ר) או מגדל של 7.5 קומות (במידה והמגרש עליו עומד הבניין שלכם גדול מ-500 מ"ר)

ראוי גם לציין כי התוספת המקסימלית לכל דירה על פי תוכנית תמ"א 38/2 היא עד 25 מ"ר אך היא כפופה למגבלות הסטטוטוריים המופיעים בתב"ע. המשמעות היא, שיש אפשרות שבמקרים מסוימים לא ניתן יהיה להוסיף מטראז לדירות החדשות ואולי אף יהיה צורך להקטין אותן בהשוואה לדירות המקוריות.

 פינוי בינוי – תוכנית פינוי בינוי בהליך ארוך וממושך

פינוי בינוי היא תוכנית להריסת הבניין הקיים ולפינוי הדיירים מכוח החלטת הועדה המקומית (במקרה הזה, של עיריית תל-אביב יפו) והוועדה המחוזית.

המשמעות היא שיש לבצע שינוי בתוכנית התב"ע. לכן, זמן הוצאת ההיתר יכול להמשך על פני 4 שנים. בנוסף, יש לקחת בחשבון שיש להתגבר על התנגדויות של בניינים אחרים באזור, ארגוני ירוקים וכיו"ב דבר שעלול להאריך את זמן קבלת ההיתר בעוד מספר חודשים או שנים – הכל בהתאם למקרה.

תנאים חשובים נוספים לאישור תוכנית פינוי בינוי הוא שהבניין או החלקה עליה בנוי הבניין יכללו 24 דיירים ושהפרויקט עצמו יבטיח דרכי נגישות לנכים, גנים, בתי ספר ועוד.

אחד היתרונות הבולטים לתוכנית פינוי בינוי הוא שגודל הדירות החדשות יגדל בלפחות 30% לעומת הדירות הקיימות כרגע בבניין.

עירית ת"א הבטיחה כי במהלך חודש ינואר 2013 תוציא מסמך מדיניות לגבי מתחמי פינוי בינוי ברובעי העיר .מניסיוני האישי, עירית תל אביב מקדמת בברכה פינוי בינוי במיוחד באזור מזרח ת"א.

הדמיה של בניין ברחוב הירקון 14 בת"א הנמצא בתהליך קבלת היתר בניה

פנייה אישית, בירורים ושאלות

זהו דיירים יקרים בקצרה על הבניינים המיועדים להתחדשות עירונית בתל-אביב. אשמח לענות לכם באופן אישי על כל שאלה במייל שלי או בטלפון.

מאת

קארן חרס-ברנזון

ניהול פרויקט תמ"א 38 והתחדשות עירונית מטעם בעלי דירות

נייד: 050-7621196 , מייל: KCHERES@hotmail.com

דף הפיסבוק

http://www.facebook.com/tama38project?ref=tn_tnmn

 
כוכב 12 כוכבים3 כוכבים4 כוכבים5 כוכבים (10 הצבעות, ציון ממוצע: 4.50 מ- 5)

אין תגובות

פרסם תגובה

Funzing-P

הלנה אור - עיצוב גרפי

Funzing-P

תגובות אחרונות