ענף הנדל"ן למגורים – סיכום רבעון שלישי 2012 – עיקרי הממצאים

ענף הנדל"ן למגורים – סיכום רבעון שלישי 2012 – עיקרי הממצאים

מספר העסקאות עלה ברבעון השלישי של 2012 ב-9% בהשוואה לרבעון הקודם, בדומה לשיעור העלייה ברבעון השני. בהשוואה לרמות השפל שנרשמו ברבעון השלישי אשתקד, אשר עמד בצל המחאה החברתית, מגיע שיעור העלייה ל-36%. בסיכום שלושת הרבעונים הראשונים של 2012 נרשמה עלייה של 9% במספר העסקאות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. אזור השפלה הוביל את הגידול במספר העסקאות, הן ברבעון השלישי והן בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה. מנגד עליות מתונות נרשמו באזור ת"א ובאזור חיפה.

רכישת דירות ע"י זוגות צעירים[1] ברבעון השלישי רשמה שיעור גידול דומה לממוצע הארצי. בסיכום שלושת הרבעונים הראשונים של השנה נרשמה עלייה של 14% ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים. באזור ת"א נרשמה מתחילת השנה עלייה של 4% בלבד ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים, בין השיעורים הנמוכים ביותר בהשוואה ארצית.

בממוצע, עמד משקל המשקיעים ברבעון השלישי על 23.4% מסך העסקאות,  עלייה של 1 נקודת אחוז לעומת הרבעון הקודם. במהלך הרבעון השלישי הלך והתגבר קצב הרכישה של דירות ע"י משקיעים. כתוצאה מכך, עלה משקל המשקיעים בסך העסקאות משיעור של 22% ביוני לשיעור של 25% בספטמבר.

ניתוח מאפייני המשקיעים מלמד כי יתכן והגידול בפעילותם חל בין היתר על רקע ההחלטה על ביטול הארכת משך הזמן הנדרש לקבלת פטור ממס שבח למוכרי "דירה נוספת". עדות לכך ניתן למצוא בעלייה במשקלם של המשקיעים "הכבדים", לאחר ירידה רצופה במשקלם מאז הרבעון השלישי של 2011 ועד לרבעון השני של 2012.

פעילות תושבי החוץ בישראל הוסיפה לרדת ברבעון השלישי של השנה. האזור היחידי בו נמשך הגידול בפעילות תושבי החוץ הינו אזור ירושלים. מנגד, בולט אזור ת"א עם ירידה חדה בפעילות תושבי החוץ.

ברבעון השלישי נרשמה עלייה של כ-9% במספר העסקאות בהשוואה לרבעון הקודם, בדומה לשיעור העלייה ברבעון השני. בהשוואה לרמות השפל שנרשמו ברבעון השלישי אשתקד, אשר עמד בצל המחאה החברתית, מגיע שיעור העלייה ל-36%.

ברבעון השני של 2012 נרכשו כ-26.7 אלפי דירות, עלייה של כ-9% בהשוואה לרבעון הקודם,[2] בדומה לשיעור העלייה ברבעון השני. בהשוואה לרבעון השלישי אשתקד נרשמה עלייה חדה של 36%, אולם יש לציין כי כמות העסקאות ברבעון השלישי אשתקד הייתה נמוכה במיוחד,[3] על רקע פרוץ המחאה החברתית.

אזור השפלה הוביל את הגידול במספר העסקאות ברבעון השלישי, עם עלייה בשיעור של כ-18% בהשוואה לרבעון הקודם ועלייה של 77% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. הגידול החד במספר העסקאות באזור זה חל על רקע גידול משמעותי בפעילות המשקיעים וברכישת דירות ע"י זוגות צעירים. מנגד, רכישת דירות ע"י משפרי דיור באזור זה עלתה בשיעור של 5% בלבד בהשוואה לרבעון הקודם.

מנגד, באזור ירושלים נרשמה ירידה במספר העסקאות, בשיעור של כ-2% לעומת הרבעון הקודם. מי שהובילו את הירידה בעסקאות ברבעון השלישי באזור זה היו הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור (ירידה של 4%), בעוד רכישת דירות ע"י משקיעים עלתה בשיעור מתון של 2%. פלח השוק היחידי באזור זה אשר רשם גידול משמעותי בפעילות היו תושבי החוץ.

לוח 1 – סה"כ רכישת דירות – רבעון שלישי 2012

משרדי מיסוי מקרקעין

מספר דירות שנמכרו

שינוי לעומת רבעון שלישי 2011,

 ב-%

שינוי לעומת רבעון שני 2012,

ב-%

אזור המרכז¹

3,783

48.6

11.7

אזור ירושלים

2,732

18.4

2.1-

אזור חיפה

3,774

22.7

4.8

אזור ת"א

2,629

18.6

15.2

אזור חדרה

1,268

32.6

11.1

אזור טבריה

653

30.2-

21.7-

אזור נצרת

698

26.2

1.4-

אזור נתניה³

2,586

45.7

10.5

אזור רחובות²

4,811

76.7

17.7

אזור ב"ש

3,713

47.3

13.0

ארצי

26,647

35.9

8.9

מקור: שע"מ; עיבודי מינהל הכנסות המדינה.

הערות:

¹ אזור המרכז כולל בין היתר את הערים: פתח-תקוה, חולון, רמת-גן, גבעתיים, בני-ברק ויהוד.

²אזור רחובות כולל את שפלת החוף. נכללות בו בין היתר הערים: ראשל"צ, מודיעין, רמלה, לוד ויבנה.

³ אזור נתניה כולל בין היתר את הערים: רעננה, כפר-סבא, הרצליה ורמת השרון.

ברבעון השלישי נמשכה העלייה ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים זה הרבעון השלישי ברציפות. משקל הזוגות הצעירים בסך העסקאות התייצב על 42% בארבעת הרבעונים האחרונים.

אזור השפלה הוביל את הגידול ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים, ברבעון השלישי בפרט ובסיכום שלושת הרבעונים הראשונים של 2012 בכלל. בשני הרבעונים האחרונים מתרכז הגידול ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים באזור זה בדירות יד שניה. 

ברבעון השלישי של 2012 נרכשו כ-11.1 אלפי דירות ע"י רוכשי דירה לראשונה, כאשר חלק הארי ביניהם מהווים הזוגות הצעירים. כמות זו מהווה גידול של כ-9% בהשוואה לרבעון הקודם, בדומה לשיעור העלייה ברבעון הראשון. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד אשר עמד בצילה של המחאה החברתית שיעור הגידול מגיע ל-39%. כשיעור מסך העסקאות התייצב משקלם של הזוגות הצעירים בארבעת הרבעונים האחרונים על 42%, גבוה ב-2 נקודות אחוז בהשוואה למשקלם ברבעון השלישי של 2011.

הגידול הבולט ביותר בפעילות הזוגות הצעירים נרשם באזור השפלה. סך הדירות שרכשו הזוגות הצעירים באזור זה ברבעון השלישי עמד על כ-2.1 אלפי דירות, עלייה של 24% בהשוואה לרבעון הקודם וגידול של 106% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. גם בסיכום שלושת הרבעונים הראשונים של השנה מוביל אזור השפלה את הגידול בעסקאות, עם  עלייה של 29% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, כפליים משיעור הגידול בסגמנט זה ברמה הארצית.

ניתוח הממצאים מלמד כי הגידול ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים באזור השפלה התרכז בשני הרבעונים האחרונים בדירות יד שניה, בעוד ברכישת דירות חדשות נבלם הגידול (ראה תרשים 2) על רקע הגידול החד ברכישת דירות יד שניה ע"י זוגות צעירים באזור השפלה ברבעון השלישי בולטת העלייה המתונה בשיעור של 5% בלבד ברכישת דירות ע"י משפרי דיור באזור זה. ההסבר לכך שחרף העלייה המתונה ברכישת דירות ע"י משפרי דיור (המהווים חלק משמעותי מהיצע דירות יד שניה) נרשמה עלייה חדה ברכישת דירות יד שניה ע"י זוגות צעירים נעוץ בגידול של 28% במכירת דירות ע"י משקיעים באזור זה ברבעון השלישי (בהשוואה לרבעון הקודם), במכירה בהיקף רחב יחסית של דירות באחד הקיבוצים באזור ובירידה בשיעור משפרי הדיור הרוכשים דירה טרם שהספיקו למכור את דירתם הקודמת. דהיינו, חלק גדול יותר ממשפרי הדיור באזור זה, קודם מוכרים את דירתם הנוכחית ורק אח"כ רוכשים דירה חלופית. בהקשר זה נציין כי אזור השפלה הינו בעל השיעור הגבוה ביותר של מלאי "דירות בהמתנה" (הכוונה לדירות שרכשו משפרי דיור טרם שהספיקו למכור את דירתם הקודמת) הן במונחים כמותיים והן כשיעור מסך העסקאות הנערכות באזור זה. כך למשל, נכון לאמצע נובמבר 2012 ישנו מלאי של 6.3 אלפי "דירות בהמתנה" אשר מקורם בעסקאות שנערכו בשנת 2011 (משפרי דיור שרכשו דירה ב-2011 וטרם מכרו את דירתם הקודמת), כאשר אזור השפלה מרכז קרוב לרבע מכמות זו.

באזור ת"א נרשמה גם כן עלייה חדה ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים ברבעון השלישי בהשוואה לרבעון הקודם (עלייה של 17.4%, השנייה בגובהה בהשוואה ארצית). יחד עם זאת, בסיכום שלושת הרבעונים הראשונים של 2012 נרשם גידול של 4% בלבד ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים באזור זה, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, בין השיעורים הנמוכים ביותר בהשוואה ארצית. יש לציין כי העלייה החדה ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים באזור ת"א ברבעון השלישי חלה במקביל לירידה חדה ברמות השכר של הרוכשים (ירידה של 22% בשכר הממוצע, השיעור החד ביותר בהשוואה ארצית), בהשוואה לרמות השכר של הזוגות הצעירים שרכשו דירה באזור זה ברבעונים הקודמים. ירידה זו חלה לאחר עלייה ברמות השכר בשני הרבעונים הקודמים. יתכן ואחד הגורמים אשר הביאו לגידול החד ברכישות הזוגות הצעירים בת"א ברבעון השלישי, במקביל לכניסתם של בעלי רמות שכר נמוכות יותר, היה הדיווחים בתקשורת בחודשים האחרונים על כך שבנק ישראל עשוי לנקוט בצעדים להקשחת תנאי המימון למשכנתאות.[4] בהקשר זה נציין כי היחס בין מחיר הדירה לבין שכר הרוכשים (מקרב הזוגות הצעירים) באזור ת"א הוא הגבוה ביותר בהשוואה ארצית, למעט ירושלים.

במהלך הרבעון השלישי הלך והתגבר קצב הרכישה של דירות ע"י משקיעים, לאחר העלייה המתונה ברבעון השני. במקביל, עלה משקל המשקיעים מסך העסקאות משיעור של 22% בסוף הרבעון השני לשיעור הקרוב ל-25% בסוף הרבעון השלישי.

גידול חד בפעילות המשקיעים באזור השפלה, בפרט בדירות יד שניה, כאשר מאפייני דירות יד שניה שרוכשים משקיעים באזור זה דומים לאלו הנרכשים ע"י הזוגות הצעירים.  עלייה חדה ברכישות המשקיעים ברבעון השלישי נרשמה גם באזור ב"ש, אולם בסיכום שלושת הרבעונים של השנה נרשמה ירידה של 10% ברכישות המשקיעים באזור, הבולטת בעיקר בדירות יד שניה, יתכן על רקע ההסלמה הביטחונית באזור.

ברבעון השלישי של 2012 נרכשו כ-6.2 אלפי דירות ע"י משקיעים, עלייה של כ-13% בהשוואה לרבעון הקודם, זאת לאחר עלייה מתונה של 4% ברבעון הראשון והרמה הגבוהה ביותר של רכישות משקיעים מאז הרבעון הראשון של 2011. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, שיעור הגידול משמעותי אף יותר- 25%, והוא מוסבר בין היתר בירידת הריבית הריאלית של בנק ישראל.

גורם נוסף אשר עשוי להסביר את הגידול ברכישות המשקיעים ברבעון השלישי הינו ההחלטה על ביטול הארכת משך הזמן הנדרש לקבלת פטור ממס שבח למי שמוכר "דירה נוספת", מ-4 שנים ל‑8 שנים, הארכה אשר הייתה אמורה להיכנס לתוקף החל בינואר 2013.[5]

ניתוח רכישות המשקיעים במהלך הרבעון השלישי מלמד כי אלו התגברו בחודשים אוגוסט-ספטמבר, בפרט כאשר בוחנים את משקלם מסך העסקאות. כך, בעוד שבחודש יולי עמד משקל המשקיעים מסך העסקאות על 22.5%, גבוה ב-0.2 נקודת אחוז בלבד בהשוואה לחודש הקודם, הגיע משקל המשקיעים לשיעור של כ-25% בחודש ספטמבר. במקביל, נמצא כי משקלם של המשקיעים ה"כבדים", בעלי יותר מדירה אחת להשקעה, עלה ב-2 נקודות אחוז בין יולי לספטמבר, זאת לאחר ירידה רצופה בין הרבעון השלישי של 2011 לרבעון השני של 2012. יתכן ובכך באה לידי ביטוי ההחלטה על ביטול הארכת משך הזמן המקנה פטור ממס שבח, שכן זו רלבנטית במיוחד עבור מי שבבעלותם יותר מדירה נוספת אחת.

בפילוח גיאוגרפי בולט הגידול בפעילות המשקיעים באזור השפלה. סך הדירות שרכשו משקיעים באזור זה ברבעון השלישי עמד על 930 דירות,  עלייה של 27% בהשוואה לרבעון הקודם, כפול משיעור ה עלייה ברמה הארצית. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד מגיע שיעור הגידול ל-65%, חרף ירידה של 1.5 נקודות אחוז במשקל המשקיעים בסך העסקאות באזור. הגידול בפעילות המשקיעים באזור השפלה ברבעון השלישי התרכז בדירות יד שניה. מתוך 930 הדירות שרכשו משקיעים באזור זה ברבעון השלישי, 770 היו דירות יד שניה, גבוה ב-36% מהכמות שנרכשה ברבעון הקודם. מנגד, מספר הדירות החדשות שרכשו משקיעים באזור זה ירד באותה התקופה ב‑17%. על רקע הגידול בפעילות המשקיעים באזור השפלה, בפרט כאשר הוא מתרכז בדירות יד שניה, יש לציין כי אזור זה הינו בין הבודדים בהם מחירי דירות יד שניה הנרכשות ע"י משקיעים דומות ברמתן לאלו הנרכשות ע"י זוגות צעירים (דהיינו, המשקיעים והזוגות הצעירים מתחרים ביניהם על אותן דירות).

הגידול החד בפעילות המשקיעים בדירות יד שניה באזור השפלה חל במקביל לירידה חדה ברמות השכר של משקיעים אלו בהשוואה לרמות השכר של המשקיעים בדירות יד שניה באזור זה ברבעון הקודם. כך למשל, השכר הממוצע של משק בית של משקיעים רוכשי דירה יד שניה באזור ברבעון השלישי עמד על 18.6 אלפי ₪, נמוך ב-14% בהשוואה לשכר המשקיעים ברבעון הקודם (ברמת השכר החציוני שיעור הירידה אף גבוה יותר-18%). בנוסף, מאחר ורמות המחירים של הדירות שרכשו משקיעים אלו ברבעון השלישי היו דומות לרמות המחירים של הדירות שרכשו משקיעים באזור זה ברבעון הקודם, נרשמה עלייה משמעותית ביחס בין מחיר הדירה לבין שכר המשקיעים, זאת כאשר ברמה הארצית נותר יחס זה ללא שינוי. כאשר בוחנים את התפתחות היחס בין מחיר דירה יד שניה לשכר המשקיעים בין הרבעון הראשון של 2011 לבין הרבעון השלישי של 2012 ניכרת עוד יותר העלייה החדה ביחס זה באזור השפלה, לעומת היציבות ברמה הארצית והירידה ברמתו של יחס זה באזור ב"ש, אחד האזורים הבולטים ביותר בפעילות המשקיעים בשנים האחרונות.

אזור באר-שבע רשם אף הוא גידול משמעותי, מעבר לממוצע הארצי, בפעילות המשקיעים ברבעון השלישי, הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. יחד עם זאת, יש לציין כי במקביל נרשמה עלייה חדה של 55% במכירת דירות ע"י משקיעים באזור זה, בהשוואה לרבעון הקודם (עלייה של 36% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד). בנוסף, בסיכום שלושת הרבעונים הראשונים של השנה נרשמה ירידה של 10% ברכישת דירות ע"י משקיעים באזור בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, שיעור הירידה הגבוה ביותר בהשוואה ארצית (למעט טבריה).

ניתוח הממצאים מלמד כי יתכן והירידה החדה ברכישת דירות להשקעה באזור ב"ש בשלושת הרבעונים הראשונים של 2012 הושפעה מההסלמה הביטחונית באזור, אשר יתכן ופגעה ברכישת דירות יד שניה ע"י משקיעים.

בלוח 2 מוצגים שיעורי השינוי ברכישת דירות באזור ב"ש בשלושת הרבעונים הראשונים של 2012 בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2011, תוך פילוח הנתונים בין משקיעים לבין סך הדירות שנרכשו באזור, והבחנה בין דירות חדשות לבין דירות יד שניה. מהלוח בולטים שני ממצאים:

א.      רכישת דירות חדשות ע"י משקיעים ירדה בשיעור גבוה אך במעט מסך הירידה ברכישת דירות חדשות באזור. שיעור זה נמוך משיעור הירידה ברכישת דירות יד שניה ע"י משקיעים.

ב.      רכישת דירות יד שניה ע"י משקיעים ירדה בשיעור של 11%, בעוד סך דירות יד שניה שנרכשו באזור (כולל דירות שנרכשו למגורים, לא להשקעה) עלה בשיעור של כ-11%.

לוח 2 – אזור ב"ש – שיעורי שינוי ברכישת דירות בשלושת הרבעונים הראשונים של 2012 בהשוואה לתקופה מקבילה ב-2011

דירות שנרכשו להשקעה

סה"כ דירות שנרכשו

דירות חדשות

7.0%-

4.6%-

דירות יד שניה

11.0%-

10.9%

על רקע ממצאים אלו יש לציין כי מדיווחים בתקשורת עולה כי בחודש האחרון, לאחר ההסלמה המחודשת באזור, חל גידול של 300% בביקוש לדירות להשכרה עם ממ"דים (אמנם, גם דירות יד שניה עשויות להיות עם ממ"דים, אבל באזור הדרום, בפרט באזורים בהם פעילים המשקיעים באופן "מסורתי", השכיחות של דירות יד שניה עם ממ"דים הינה נמוכה במיוחד).

את העובדה לפיה סך רכישת דירות יד שניה דווקא עלה במהלך שלושת הרבעונים הראשונים של 2012 ניתן להסביר ברמות השכר של רוכשי דירה יד שניה למגורים באזור זה, הנמוכות משמעותית, הן בהשוואה לרמות השכר של משקיעים הרוכשים דירה יד שניה באזור והן בהשוואה לרמות השכר של רוכשי דירה חדשה למגורים באזור זה (ראה לוח 3). לפיכך, ניתן להניח כי בניגוד למשקיעים, עבור רוכשי דירה יד שניה למגורים באזור, מגבלת השכר מצמצמת את האפשרות שלהם לרכוש דירה חדשה. בנוסף, כפי שניתן לראות מהלוח, מחירי דירות יד שניה הנרכשות למגורים באזור ב"ש גבוהים משמעותית ממחירי דירות יד שניה הנרכשות ע"י משקיעים. אין בידינו נתונים מהימנים על "איכות" הדירות, בכלל זה שנת הבניה של הדירה (דירות שנבנו משנת 1991 ואילך חויבו בבניית ממ"ד), אולם לאור פערי המחיר סביר להניח כי השכיחות של דירות יד שניה עם ממ"דים גבוהה יותר בדירות שנרכשו למגורים.

לוח 3 – אזור ב"ש, רוכשי דירות ינואר-ספטמבר 2012

שכר חציוני למשק בית ומחיר חציוני לדירה

שכר חציוני למשק בית

מחיר חציוני לדירה

משקיעים

רוכשי דירה למגורים

משקיעים

רוכשי דירה למגורים

דירות חדשות

15,731

10,730

930,000

900,000

דירות יד שניה

14,571

8,343

425,000

640,000

האזור היחידי שנרשמה בו ירידה ברכישת דירות להשקעה ברבעון השלישי של 2012 הינו אזור טבריה (הכולל בין היתר את ישובי הגליל העליון), כאשר שיעור הירידה מגיע קרוב ל-40%, הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. יחד עם זאת יש לציין כי רמת הפעילות של המשקיעים באזור טבריה עדיין גבוהה משמעותית בהשוואה לשנת 2008, קודם שהחל הגידול החד ברכישת דירות ע"י משקיעים, הן באזור זה עצמו והן ברמה הארצית. כך, בעוד שברמה הארצית סך הדירות שרכשו משקיעים ברבעון השלישי של 2012 גבוה ב-11% בלבד מכמות הדירות שרכשו משקיעים ברבעון האחרון של 2008, אשר עמד בצל החרפת המשבר הכלכלי העולמי, עומד פער זה באזור טבריה על קרוב ל-60%. ראה תרשים 6. יש לציין כי אחד הגורמים שתרמו לגידול החד ברכישת דירות להשקעה באזור טבריה, החל מ-2008, הינו ההחלטה על הקמת בית הספר לרפואה בצפת (שייכת לאזור מיסוי מקרקעין טבריה).

לוח 4 – רכישת דירות להשקעה – רבעון שלישי 2012

משרדי מיסוי מקרקעין

מספר דירות שנרכשו

שינוי לעומת רבעון שלישי 2011,

 ב-%

שינוי לעומת רבעון שני 2012,

ב-%

המרכז

747

26.2

14.5

ירושלים

548

20.1

1.6

חיפה

987

18.1

11.9

ת"א

999

12.0

21.8

חדרה

231

13.1

2.5

טבריה

136

39.9-

37.3-

נצרת

195

30.9

5.3

נתניה

512

28.0

4.9

רחובות

930

64.7

26.7

ב"ש

951

43.0

24.2

ארצי

6,235

25.1

13.2

מקור: שע"מ; עיבודי מינהל הכנסות המדינה.

ברבעון השלישי של 2012 נרשמה עלייה של כ-8% ברכישת דירות יד שניה בדומה לשיעור העלייה ברבעון הקודם ולשיעור הגידול בשלושת הרבעונים הראשונים של 2012 בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

אזור השפלה ואזור ת"א הובילו את הגידול ברכישות ברבעון, בעיקר בשל גידול חד ברכישות המשקיעים. בסיכום שלושת הרבעונים הראשונים של השנה מוביל אזור המרכז את הגידול ברכישות, בשל גידול חד ברכישת דירות למגורים (לא להשקעה).

ברבעון השני של 2012 נמכרו כ-18.9 אלפי דירות יד שניה, עלייה של 7.9% בהשוואה לרבעון הקודם, בדומה לשיעור העלייה ברבעון השני (לעומת הרבעון הראשון). רכישת דירות יד שניה ע"י משקיעים עלתה בשיעור של 12%, לעומת עלייה של 7% ברכישת דירות יד שניה למגורים. בולטים במיוחד אזור השפלה עם גידול של 36% ברכישת דירות יד שניה ע"י משקיעים (לעומת עלייה של 15% ברכישת דירות יד שניה למגורים) ואזור ת"א עם עלייה של 23% (לעומת עלייה של 13% ברכישת דירות יד שניה למגורים). שני אזורים אלו גם הובילו את הגידול בסך רכישת דירות יד שניה ברבעון השלישי (עלייה של 19% ו-17%, בהתאמה).

בסיכום שלושת הרבעונים הראשונים של 2012 נרשם גידול של 9% ברכישת דירות יד שניה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בפילוח בין רכישת דירות להשקעה לבין רכישת דירות למגורים עלתה רכישת דירות למגורים בשיעור של 11%, כפליים משיעור העלייה ברכישת דירות להשקעה. האזורים אשר הובילו את הגידול ברכישת דירות יד שניה בתקופה זו היו אזור המרכז (אינו כולל את ת"א) ואזור השפלה, המרכזים ביחד 30% מסך רכישת דירות יד שניה ברמה הארצית. אולם בעוד שבאזור השפלה כפי שצוין לעיל היו אלו המשקיעים שהביאו לעלייה החדה ברכישת דירות יד שניה, באזור המרכז היו אלו רוכשי דירה למגורים.

כאשר בוחנים את התפתחות רכישת דירות יד שניה באזור המרכז ובאזור השפלה בעשור האחרון, ניתן להבחין במתאם גבוה ביניהם (ראה תרשים 7). יחד עם זאת, כמות העסקאות באזור המרכז ברבעון השלישי של 2012 רחוקה ב-15% מרמת השיא שלה, כפליים מרמתו של פער זה באזור השפלה. ההסבר העיקרי לכך הינו ירידה חדה של 40% במספר המשקיעים באזור המרכז בין הרבעון הרביעי של 2007 (אז הגיעה לשיאה כמות העסקאות בדירות יד שניה באזור), בעוד שבאזור השפלה הירידה ברכישת דירות ע"י משקיעים באותה תקופה הסתכמה בכ-3% בלבד. יתכן והירידה המתונה ברכישת דירות יד שניה ע"י משקיעים באזור השפלה נעוצה בשינוי טעמים באוכלוסייה זו. בשנת 2007 התמקדה פעילותה בדירות זולות משמעותית בהשוואה לדירות יד שניה שנרכשו למגורים באזור זה (פער מחיר של 20%) ואילו בשנת 2012 פועלת אוכלוסייה זו באותם השווקים בהם פועלים מי שרוכשים דירה למגורים (בפרט, רוכשי דירה ראשונה). מנגד, באזור המרכז אף התרחב הפער הגבוה בין מחירי דירות יד שניה הנרכשות ע"י משקיעים לבין אלו הנרכשות למגורים.

לוח 5– רכישת דירות יד שניה – רבעון שלישי 2012

משרדי מיסוי מקרקעין

מספר דירות שנמכרו,

באלפים

שינוי לעומת רבעון שלישי 2011,

 ב-%

שינוי לעומת רבעון שני 2012,

ב-%

המרכז

2,921

40.9

6.3

ירושלים

2,010

19.9

2.6

חיפה

3,188

18.8

4.9

ת"א

2,309

16.7

16.6

חדרה

868

27.6

5.9

טבריה

590

32.4-

24.0-

נצרת

587

15.8

6.7-

נתניה

1,750

32.1

3.7

רחובות

3,420

63.2

18.9

ב"ש

2,850

46.4

14.9

ארצי

20,493

29.4

7.9

מקור: שע"מ; עיבודי מינהל הכנסות המדינה.

רבעון שלישי רצוף של עלייה ברכישת דירות חדשות, לאחר הירידה החדה בשנת 2011. את הגידול ברכישות ברבעון הוביל אזור המרכז, עם  עלייה של 40% לעומת הרבעון הקודם. מנגד, ירידה בעסקאות נרשמה באזורי חיפה וירושלים.  עלייה מתונה בת"א.

חרף הגידול החד ברכישת דירות באזור המרכז, כמות הדירות החדשות שנמכרה באזור זה ברבעון השלישי עדיין רחוקה ב-33% מרמת השיא שנקבעה ברבעון השני של 2009. מנגד, באזור השרון, רמת המכירות של דירות חדשות ברבעון השלישי רחוקה רק ב-5% מרמתה הגבוהה ביותר. 

ברבעון השלישי של 2012 נרכשו 6.2 אלפי דירות חדשות, עלייה של 11.5% בהשוואה לרבעון הקודם, בהמשך לעלייה בשיעור דומה שנרשמה ברבעון השני. בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה ברבעון המקביל אשתקד, אשר עמד בצילה של המחאה החברתית, מגיע שיעור העלייה ל-63%.

בסיכום שלושת הרבעונים הראשונים של השנה נרשמה עלייה של 7.6% ברכישת דירות חדשות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. יחד עם זאת יש לציין כי רמת המכירות בשלושת הרבעונים הראשונים של 2011 הייתה הנמוכה ביותר מאז 2006 (בסיכום שנתי מכירת דירות חדשות ב-2011 חזרה לרמתה משנת 2008, הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת העשור הקודם).

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור המרכז עם גידול חד של 40% ברכישת דירות חדשות ברבעון השלישי בהשוואה לרבעון הקודם ועלייה של 82% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. יחד עם זאת, כמות הדירות החדשות שנרכשה באזור זה ברבעון השלישי עדיין רחוקה ב-33% מרמתה הגבוהה ביותר, אשר נקבעה ברבעון השני של 2009. מנגד, באזור השרון, כמות הדירות שנרכשה ברבעון השלישי, השווה ברמתה לזו שנמכרה באזור המרכז, רחוקה רק ב-5% מרמתה הגבוהה ביותר (נקבעה גם כן, בדומה לאזור המרכז, ברבעון השני של 2009).

אחד ההסברים האפשריים לירידה החדה ברכישת דירות חדשות באזור המרכז בין 2009 ל-2012 הינו פערי המחיר הגבוהים בין דירות חדשות לבין דירות יד שניה באזור זה, אשר בשנת 2009 לא נתמכו בפערים דומים ברמות השכר של הרוכשים, כך בעוד שמחירה החציוני של דירה חדשה באזור המרכז בשנת 2009 היה גבוה ב-61% ממחירה החציוני של דירה יד שניה באזור, פערי השכר בין רוכשי דירות חדשות לבין רוכשי דירות יד שניה באזור זה עמדו על 44% (ראה תרשים 11). עובדה זו, בשילוב ההחמרה בתנאי המימון למשכנתאות,[6] עשויות לפיכך להסביר, ולו באופן חלקי, את הירידה החדה ברכישת דירות חדשות באזור המרכז. במקביל, כפי שמוצג בתרשים 11, עלתה מידת ההתאמה בין פערי המחיר לבין פערי השכר, בין רוכשי דירות חדשות לרוכשי דירות יד שניה באזור זה.

לוח 6– רכישת דירות חדשות – רבעון שלישי 2012

משרדי מיסוי מקרקעין

מספר דירות שנמכרו

שינוי לעומת רבעון שלישי 2011, ב-%

שינוי לעומת רבעון שני 2012, ב-%

המרכז

862

82.2

40.8

ירושלים

722

14.4

8.6-

חיפה

586

49.9

1.7-

ת"א

320

35.0

4.6

חדרה

400

44.9

29.4

טבריה

63

0.0

6.8

נצרת

111

141.3

5.7

נתניה

836

85.8

11.8

רחובות

1,391

122.2

16.6

ב"ש

863

50.6

7.7

ארצי

6,154

63.4

11.5

מקור: שע"מ; עיבודי מינהל הכנסות המדינה.

מחירי הדירות החדשות ברבעון השלישי היו נמוכים ב-1.4% בהשוואה לרבעון הקודם. ירידת המחירים הלכה והתמתנה במהלך הרבעון, כאשר בחודש ספטמבר נרשמה יציבות במחירי הדירות.

מחירי הדירות החדשות הוסיפו לרדת ברבעון השלישי, בשיעור ממוצע של 1.4% לעומת הרבעון הקודם. במהלך הרבעון הלכו והתמתנו ירידות המחירים, כך בעוד שבחודש יולי נרשמה ירידת מחירים של 0.6% (לעומת יוני), בחודש אוגוסט ירדו המחירים ב-0.2% ואילו בחודש ספטמבר לא חל שינוי במחירי הדירות. האזור היחידי בו נרשמה עליית מחירים ברבעון השלישי היה אזור השפלה, עם עלייה של 0.8%. מנגד, באזור ירושלים נרשמה ירידת מחיר חדה של 4.2%. באזור ב"ש ובאזור המרכז נרשמה ירידת מחירים של 1.6% ואילו באזור חיפה ירידה מתונה של 0.3%. 

פעילות תושבי החוץ בישראל הוסיפה לרדת ברבעון השלישי של 2012. משקל תושבי החוץ בסך העסקאות ברבעון עמד על 3.1%, לאחר ירידות רצופות מאז הרבעון השלישי של 2011, אז עמד משקלם על 4.8% מסך העסקאות.

אזור ירושלים הינו האזור היחידי בו נרשמה עלייה בפעילות המשקיעים. משקל המשקיעים באזור זה מסך העסקאות עלה ל-11.2%. מנגד, נמשכה הירידה בפעילות תושבי החוץ בת"א. 

סך הדירות שרכשו תושבי החוץ ברבעון השלישי של 2012 עמד על כ-820 דירות, כמות המהווה 3.1% מסך העסקאות. בהשוואה לרבעון הקודם ירד מספר הדירות שרכשו תושבי החוץ ב-2% ובהשוואה לרבעון המקביל אשתקד מגיע שיעור הירידה ל-13%. האזור היחידי בו נרשמה עלייה ברכישות תושבי החוץ הינו אזור ירושלים. בהשוואה לרבעון הקודם נרשמה עלייה של 6%, ובהשוואה לרבעון המקביל אשתקד מגיע שיעור הגידול ל-20%. משקל תושבי החוץ בסך העסקאות באזור זה עלה ברבעון השלישי ל-11.2%, גבוה ב-0.7 נקודת אחוז מהרבעון הקודם, ודומה לרמתו ברבעון המקביל אשתקד. זהו השיעור הגבוה ביותר בהשוואה ארצית. יש לציין, כי מאחר ופעילות תושבי החוץ בירושלים מתרכזת בפרויקטים יוקרתיים ובמספר שכונות ותיקות מבוססות, משקלם בסך העסקאות בשכונות אלו גבוה משמעותית מהממוצע באזור, בחלקן הוא מגיע ל-40% מסך העסקאות.

על רקע הגידול בפעילות תושבי החוץ בירושלים, בולטת הירידה החדה ברכישות תושבי החוץ בת"א בחצי השנה האחרונה. משקל תושבי החוץ בסך העסקאות בדירות באזור זה עמד ברבעון השלישי של 2012 על 5.1% בלבד, ירידה של 0.5 נקודת אחוז בהשוואה לרבעון הקודם ונמוך משמעותית בהשוואה לרבעון הראשון של 2012, אז עמד משקלם על 9% מסך העסקאות באזור. בנוסף, יש לציין כי הירידה בפעילות תושבי החוץ הלכה והעמיקה לקראת סוף הרבעון, כאשר בחודש ספטמבר עמד משקל תושבי החוץ בסך העסקאות באזור זה על 3% בלבד, השיעור הנמוך ביותר שנרשם באזור זה בשנים האחרונות.

[1] זוגות צעירים – בסקירה זו הכוונה לאוכלוסיית הרוכשים דירה לראשונה, אשר חלק הארי שלה הינו הזוגות הצעירים.

[2] בנתונים לא נמצאה עונתיות מובהקת, לפיכך ניתן להשוות רבעון מול קודמו.

[3] הנמוכה ביותר מאז הרבעון הרביעי של 2008 אשר עמד בצלו של המשבר הכלכלי העולמי.

[4] צעדים כאלו בסופו של דבר אכן ננקטו באוקטובר, במסגרתן בין היתר הוגבל שיעור המימון לחסרי דירה ל-75%.

[5] נציין כי בתחילת 2011, במסגרת הצעדים להגדלת היצע הדירות למגורים, התקבל שינוי חקיקה אשר הרחיב את הפטור ממס שבח בשנים 2011-2012, על מנת לעודד משקיעים למכור את דירותיהם במקביל נקבע כי החל מינואר 2013 יידרש ממי שבבעלותו "דירה נוספת" להמתין 8 שנים, במקום 4 שנים, ממועד מכירת הדירה הקודמת. ההחלטה שהתקבלה ביולי 2012 החזירה המצב לקדמותו.

[6] החל מאוקטובר 2010 החל בנק ישראל לנקוט בצעדים המקשיחים את תנאי המשכנתאות, בכלל זה הגבלת רכיב הריבית המשתנה והגבלת אחוזי המימון.

 
כוכב 12 כוכבים3 כוכבים4 כוכבים5 כוכבים (5 הצבעות, ציון ממוצע: 4.80 מ- 5)

אין תגובות

פרסם תגובה

Funzing-W

מדור חוק ומשפט

מדור חוק ומשפט

Funzing-W

Funzing-W

תגובות אחרונות