בשנת 2005 החליטה הממשלה לאשר את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה הנקראת תמא 38 ולהוציאה לפועל וזאת בעקבות תחזיות עתידיות לרעידת אדמה בישראל

התמ"א 38 חלה על מבנים ישנים שקבלו היתר בניה עד 1 בינואר 1980 שלא נבנו ע"פ תקן 413 2213 נגד רעידות אדמה. לאור העובדה כי לצורך חיזוק הבניינים הקיימים יש צורך בכספים רבים בהם התושבים והמדינה לא יעמדו החליטה הממשלה להוציא תוכנית בשם תמ"א 38 כך שבעלי הדירות שיהיו מעוניינים לחזק את הבניין נגד רעידות אדמה יעבירו את זכויותיהם על הגג ובשטחים המשותפים לקבלן/יזם שיקבל במסגרת תוכנית תמ"א 38 היתר בניה לבניית דירות חדשות ובתמורה יקבלו חיזוק נגד רעידות אדמה ע"פ התקן.

האופציות העומדות לקבלן/יזם מכח תמ"א 38:

– סגירת קומת עמודים קיימת ובניית דירות פרטר או דירות גן.

– בניית 2 קומות ע"פ הקיים וחצי קומה נוספת עם פנטהאוזים בכפוף לגובה הבניין ואישור הועדה המקומית.

– חיזוק הבניין, הוספת מעלית, ותוספת של עד 25 מ"ר ברוטו לכל דירה קיימת שתכלול ממ"ד ברוטו בשטח של 12.5 מ"ר 9 מ"ר נטו כל זאת בכפוף לתכנון ולכדאיות     העיסקה.

הקשיים ביישום תמ"א 38:

כלכליות – מרבית האזורים בארץ אינם כלכליים למרות תוספת הקומות.

הסכמה – קושי בקבלת הסכמת בעלי הדירות.

היתרים – הליכי הוצאת ההיתר בניה ארוכים ומסורבלים. יש צורך באישור הועדה המקומית, מחלקת ההנדסה, פיקוד העורף, כיבוי אש ועוד. תהליך של הוצאת היתר בניה בת"א אורך כשנתיים.

התנגדויות – כל פרויקט תמ"א 38 שנחתם עובר פרסום לפני החלטת ועדה. יש צורך להתנהל מול המתנגדים שיכולים להיות למשל הבית השכן. מניסיון, מרבית ההתנגדויות מתבטלות כיוון שחיי אדם חשובים יותר "מהסתרת הנוף של השכן".

ליווי – קושי מרכזי וחשוב הן לבעלי הדירות והן ליזם הוא קבלת ליווי בנקאי לפרויקט. מעט מאוד בנקים נותנים כיום מימון לתמ"א 38. הבנקים דורשים רווחיות של 30% לפחות וכמובן 100% הסכמה מצד הדיירים, אך מצד שני בעלי הדירות שמצליחים להשיג ליווי יכולים להיות רגועים ושקטים במקרה והיזם פושט רגל וכדומה משום שהבנק נכנס בנעלי היזם. לכן, חשוב מאוד שהעסקה תהיה רווחית ליזם.

חוקי התמ"א 38:

– חניה לכל דירה חדשה או תשלום כופר חניה לעירייה.

– הרוב הדרוש לעסקת תמ"א 38 הינו 66%.

– פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38, פטור ממס שבח וממס רכישה במכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף במבנה שלגביו נתנו זכויות בניה לפי תמ"א 38.

– רישום מחדש של הבית המשותף עם ההרחבות והדירות החדשות חלות כמובן על היזם.

יתרונות התמ"א לבעלי הדירות:

– חיזוק נגד רעידת אדמה.

– בניית חדר ממ"ד המהווה למעשה תוספת של חדר נוסף לדירה.

– חזות הבניין החיצוני הופכת מודרנית וחדשה.

– החלפת הצנרת בבניין.

– החלפת תריסים, מעקות, ויטרינות, תיבות דואר, אינטרקום, שדרוג חדר המדרגות.

– שדרוג ובניית שבילים וגינת נוי.

– השבחה של הדירה בכ- 30% ויותר.

– מימון עורך דין שייצג את בעלי הדירות על חשבון היזם.

– מימון מפקח בניה מטעם בעלי הדירות על חשבון היזם.

– בעלי הדירות שותפים לכל ההחלטות לשיפוץ וכן הם אלו בעלי הזכויות שחותמים על היתר הבניה.

טיפ חשוב:

לפני שנגשים להליך תמ"א 38 חשוב לבדוק מול אדריכל מומחה בתחום אותה עיר/רשות מקומית מהן הזכויות של אותו בניין מכוח התמ"א 38 ומהן ההקלות ורק לאחר מכן להתחיל בתהליך בחירת יזם וניהול מו"מ!

מאת

קארן חרס-ברנזון

ניהול פרויקט תמ"א 38 והתחדשות עירונית מטעם בעלי דירות

נייד: 050-7621196