בשנים האחרונות התרחבה והפכה לשכיחה יותר ויותר התופעה לפיה בעלי דירות מגורים רבים החלו מפצלים את דירת המגורים שבבעלותם לדירות קטנות יותר. וכך,  באמצעות פיצול הדירה שלהם הם משכירים מספר דירות מגורים קטנות יותר וזאת במקום להשכיר דירת מגורים אחת.

 בעלי דירות המגורים נוהגים כך לרוב על מנת לנסות ולהגדיל כאמור את הרווח שלהם מדמי השכירות אותם הם יכולים לקבל מהשכרתה של הדירה שבבעלותם.

 התופעה הזו של פיצולי דירות צברה תאוצה רבה בפרט בגוש דן ובפרט בעיר תל-אביב , שכן העיר תל אביב היא העיר בה קיים הביקוש הרב לדירות מגורים קטנות, זאת כאמור במיוחד ע"י צעירים וצעירות רווקים ורווקות , אך התפועה הזו של פיצולי דירת מגורים ידועה גם בערים נוספות ברחבי ישראל.

 ראוי לציין כי תופעה זו של פיצולי דירות המגורים מצטרפת לתופעה ידועה נוספת והיא של שימוש חורג בדירות מגורים , במילים אחרות , השכרתה של דירת המגורים למטרות של עסק כגון : משרדים , חנויות , או גני – ילדים.

 כאמור, הן השימוש החורג והן פיצולי הדירות נעשים לרוב על מנת לנסות ולהגדיל את דמי השכירות שניתן לקבל בעבור הדירה . שכן , ברוב המקרים נמוכים דמי השכירות מהשכרתה של דירה למטרה של  מגורים , מדמי השכירות המתקבלים מהשכרתה של אותה דירה למטרת עסק.

 אולם, רבים מבעלי הדירות הנוהגים כך, אינם מודעים כלל לכך שפיצול דירת המגורים שבבעלותם ו/או השכרה למטרת עסק , מחייבים אותם ברוב המקרים לפנות תחילה אל הרשות המקומית ולקבל היתר בנייה ו/או היתר לשימוש חורג , זאת כאמור בהתאם לחוק התכנון והבניה וכן מחייבים אותם בנוסף גם בתשלום אגרות והיטלים לרשות המקומית ולוועדה המקומית לתכנון ובניה , כגון היטל השבחה , תשלום כופר חניה ומקלטים.

 בנוסף ראוי לציין כי חוק התכנון והבנייה גם קובע כי מי שלא קיבל היתר בניה ו/או היתר לשימוש חורג כשזה נדרש ממנו , עובר גם עבירה פלילית. וכך, נגד אותם בעלי הדירות, נפתחים בנוסף גם תיקים פליליים בהם מוגשים כתבי אישום לבתי המשפט לעניינים מקומיים , כתבי אישום שבסופם לרוב גם הרשעה פלילית , צוי הריסה וכן גם קנסות כבדים של עשרות ומאות אלפי ש"ח.

 למותר לציין, כי המטרה העיקרית של הרשויות המקומיות אשר עומדת מאחורי הגשת כתבי האישום נגד בעלי הדירות , אינה דווקא השגת הרשעה פלילית נגד אותו בעל דירה נאשם , אלא הניסיון ליצור הרתעה נגד התופעה הזו של פיצולי הדירות ו/או השימושים החורגים אשר מבוצעות ללא קבלת היתר כדין ותשלום אגרות והיטלים , ובדרך זו גם להעשיר את קופתן הציבורית בסכומי עתק מאותם נאשמים המגיעים לעיתים גם  עד למאות אלפי שקלים חדשים.

 ראוי לציין כי לאחרונה החלו הרשויות המקומיות לעשות שימוש גם בסעיף 63 לחוק העונשין, לפי סעיף זה רשאי ביהמ"ש לעיניינים מקומיים לפסוק נגד אותם בעלי דירות , בנוסף לתשלומי היטל השבחה ואגרות, גם קנסות בשיעור של עד פי ארבעה משווי הנזק או משווי טובת ההנאה שצמחה לאותו בעל דירה מפיצול הדירה ו/או מהשכרתה לעסק.

וכך עדים אנו לתופעה הולכת ומתגברת, לפיה בתי המשפט לעיניינים מקומיים פוסקים לטובת הרשויות המקומיות ונגד מפצלי הדירות והשימושים החורגים ,קנסות ותשלומים אסטרונומים המגיעים עד למאות אלפי ₪.

 כך כדוגמא,  פסק לאחרונה ביהמ"ש לעניינים מקומיים בת"א קנס של 230,000 ₪ על בעל דירה בת 40 מ"ר ברחוב בן גוריון בת"א שפיצל את דירת המגורים שלו לשלוש דירות,  וכן פסק קנס בסך של  570,000 ₪ על בעל דירה ברחוב העלייה בדרום העיר, אשר פיצל ארבע דירות מגורים שבבעלותו לעשר דירות מגורים.

 רוב בעלי הדירות אינם מבינים את המשמעות הקשה של הגשת כתב אישום פלילי והרשעה בעברות אלה ואינם מודעים למכה הקשה העומדת לנחות על ראשם הכוללת כאמור קנסות כבדים מנשוא של עד מאות אלפי ש"ח , ולכן לרוב הם גם מופיעים לדיוני ביהמ"ש בעצמם וללא ייצוג הולם של עורכי דין הבקיאים ומתמחים בתחום זה , וכך הם גם אינם מציגים חוות דעת שמאית נגדית, ואינם יכולים להתמודד עם פרקליטי הרשויות וגם לחקור את השמאי מטעמם ולערער את קביעותיו.

 ראוי לציין ולהדגיש כי בלא מעט מקרים, ניהול נכון ומקצועי של ההליך המשפטי , ע"י פרקליטים הבקיאים בתחום, הן בתוך כותלי ביהמ"ש והן מחוצה לו מול העיריות, יכול למנוע לעיתים הרשעה פלילית ו/או לכל הפחות למזער את גובה הקנסות שיפסקו בסופו של יום נגד אותו נאשם. זאת בפרט אם יוכח כי זה פעל בתום לב, ולא מתוך כוונה לזלזל בחוק וכאשר נודע לו דבר העבירה הוא פעל מיד להפסקתה.

 בנוסף, ראוי לציין כי עם כל ההבנה לרשויות המקומיות המנסות להלחם בעבירות תכנון ובניה מסוג זה של פיצול דירות ו/או שימושים חורגים ללא קבלת היתר, הרי שאין הצדק וההגינות יכולים לדעתי להשלים עם הטלת קנסות בסכומי עתק של מאות אלפי ₪, אלה אשר עלולים להביא בנקל אזרחים פשוטים להתמוטטות נפשית וכספית , לפשיטת רגל , למאסר, ולהפסד מלא של כל רכושם , וזאת רק בשל ביצוע עבירה תכנון ובניה שנחשבת לעבירה קלה יחסית מבחינת הדין הפלילי.

מן הצדק ומן הדין הראוי אם כן,  שבבואו של בית המשפט הנכבד לעיניינים מקומיים,  לגזור את עונשו של נאשם אשר הורשע בביצוע עבירה של פיצול דירה ו/או שימוש חורג,  יעשה ביהמ"ש הנכבד גם את האיזון הראוי , ובמסגרתו יבחן את הטעמים והנסיבות הפרטניות שבכל מקרה ומקרה לגופו. זאת כאמור בטרם יטיל קנסות כספיים אסטרונומיים של עד עשרות ומאות אלפי ש"ח , על אזרחים שרובם אזרחים ישרים מן השורה, אינם בעלי עבר פלילי או כל מסוכנות לחברה, קנסות כספיים המגיעים לדמי השתכרות של מספר שנות עבודה שלמות של אזרח ממוצע.

 הכותב הינו עו"ד נבון קצב, הבעלים של "נבון – משרד עורכי דין".

"נבון – משרד עורכי דין" מתמחה בין היתר בתחום האזרחי – מסחרי, בעסקאות מקרקעין ( מכר , השכרה , דמי מפתח ) בתכנון ובניה, בדיני שלטון מקומי והגשת עתירות מנהליות ובג"ץ נגד הרשויות השונות, והוא בעל ניסיון משפטי רב של כבר למעלה מעשר שנים, הכולל גם ייצוג והופעה בכל ערכאות השיפוט וכן גם בהליכי גישור.

אין באמור לעיל משום להוות תחליף לייעוץ משפטי רלוונטי לגופו של מקרה כמובן.