עובדה ידועה היא שמי שרוכש דירה מקבלן, מופנה על ידי הקבלן אל משרד עורך הדין שלו ששם מכינים את חוזה הרכישה ואת יתר המסמכים עליהם נדרש הרוכש לחתום, כאשר רוכש הדירה נדרש לשלם לעורך הדין של הקבלן תשלום כספי הנע בין 1.5% ל – 2% + מע"מ ממחיר הדירה.

רבים בציבור נוטים כאמור לחשוב בטעות שבשל עובדה זו, לפיה רוכש הדירה משלם לעורך הדין של הקבלן תשלום כספי הנע בשיעור זה, הרי שעורך הדין של הקבלן מייצג גם את הרוכש בעסקה, ומכאן שעליו לייצג ולשמור נאמנה גם על האינטרסים של הרוכש בעסקה.

אולם, מאחר ומדובר כאמור בטעות שכיחה, כזו העלולה לסכן ולפגוע חלילה בהגנה המשפטית לה זקוק כל רוכש דירה אשר משלם ממיטב כספו לשם רכישת הנכס הממוני היקר ביותר שלו – הוא נכס המקרקעין, הרי שמן הראוי כי נעשה קצת סדר בדברים ונסביר נושא זה לטובת כלל ציבור רוכשי הדירות מקבלנים.

כאמור, עורך הדין של הקבלן אינו עורך הדין של הרוכש והוא אינו מייצג את הרוכש והדבר אף נאסר עליו במפורש בדין. עורך הדין של הקבלן מייצג אך ורק את הקבלן ואסור לו גם לגבות מרוכש הדירה שכר טרחה בגין עריכת החוזה ו/או ייצוג. הכנת חוזה הרכישה ושאר מסמכי הרכישה ע"י משרד עורך הדין של הקבלן מהווה שירות עבור הקבלן בלבד.

בעניין זה קובעים כללי לשכת עורכי הדין ( ייצוג בעסקאות בדירות ) תשל"ז 1977 כך:

סעיף 2 לכללי לשכת עורכי הדין ( ייצוג בעסקאות בדירות ) תשל"ז 1977 קובע כי:

לעורך דין המייצג קבלן אסור לייצג את רוכש הדירה.

סעיף 3 לכללי לשכת עורכי הדין ( ייצוג בעסקאות בדירות ) תשל"ז 1977 קובע כי:

לעורך דין המייצג קבלן אסור לקבל מרוכש הדירה שכר טרחה בעד השירות שנתן לקבלן.

סעיף 3 לכללי לשכת עורכי הדין ( ייצוג בעסקאות בדירות ) תשל"ז 1977 קובע כי:

על עורך הדין של הקבלן לציין באופן מפורש בחוזה הרכישה שאין הוא מייצג את הרוכש באותה עסקה.

נדגיש, עורך הדין של הקבלן רשאי לטפל אך ורק ברישום הבית המשותף וברישום עסקת רכישת הדירה בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) ובגין פעולות אלה הוא רשאי לקבל מאת רוכש הדירה שכר טרחה. שכר טרחה זה הינו בדיוק אותו התשלום אשר רוכש הדירה נדרש לשלם לעורך הדין של הקבלן ואשר נע כאמור בין 1.5% ל – 2% + מע"מ ממחיר הדירה.

על כן, בבואו של קונה לרכוש דירה מקבלן, ולהשקיע בכך את רוב ממונו, ממון רב אשר לרוב נצבר גם בעמל רב בשנים רבות, ראוי כי רוכש הדירה יפעל בתבונה ובצורה נבונה ולא יחסוך ולא יתפשר על שמירת זכויותיו וישכור לשם כך את שירותיו של עורך דין מקצועי מטעמו, כזה אשר ייצג אותו ורק אותו בעסקת הרכישה וישמור ויגן על האינטרסים שלו בעסקה.

בעניין זה של שכירת שירותיו של עורך דין מטעם הרוכש, ניסיון החיים מלמדנו כי ישנם כאמור בחיים דברים שלא כדאי להתפשר ולחסוך בהם, כך בדיוק ראוי כי רוכש דירה לא יבחר את עורך דינו בעסקת מקרקעין בה מושקע רוב ממונו רק לפי שכר הטרחה הזול המוצע לו, כאשר ניסיון החיים מלמדנו שלעיתים הזול ביותר מתברר בסופו של יום דווקא כיקר ביותר.

בבואו של רוכש לשכור את שירותיו של עורך דין, וזאת בפרט בעסקת מקרקעין בה הוא משקיע את רוב ממונו, ראוי כי זה יוודא תחילה מהו "סל השירותים המשפטיים" אותו יקבל בתמורה לשכר הטרחה שנדרש לשלם, ובעניין זה ראוי כי יבדוק תחילה גם מה הבקיאות וההתמחות של אותו עורך – דין, כאשר גם מידת הניסיון המקצועי בתחום מעולם לא הזיקה.

עורך דין ישר, הגון, מסור ונאמן (לכל מי שמרים גבה, אז כן, יש לא מעט כאלה) אשר מתמחה במקרקעין ונותן ללקוחו סל שירותים מקצועי, מקיף ויסודי, יוכל לסייע לרוכש דירה להגן כראוי על כספו ועל רכושו ובכלל זה יוכל למנוע ממנו ככל הניתן מלהיקלע לאותם שדות מוקשים רבים הפזורים בעסקת מקרקעין ובכך להימנע לא אחת מנזקים ממוניים כבדים וממפח ועוגמת נפש רבה כפי שקרו לרוכשי הדירות ב "פרשת חפציבה" הידועה.

ושיהיה תמיד בהצלחה! 

הכותב הינו עו"ד נבון קצב, הבעלים של "נבון – משרד עורכי דין".

"נבון – משרד עורכי דין" מתמחה בין היתר בתחום האזרחי – מסחרי, בעסקאות מקרקעין (מכר, השכרה, דמי מפתח) בתכנון ובניה, בדיני שלטון מקומי והגשת עתירות מנהליות ובג"ץ נגד הרשויות השונות, והוא בעל ניסיון משפטי רב של כבר למעלה מעשר שנים, הכולל גם ייצוג והופעה בכל ערכאות השיפוט וכן גם בהליכי גישור.